19. [Accionista] Utilización de empresa inmobiliaria para el reparto de bienes

19. Utilización de empresa inmobiliaria para el reparto de bienes

El empresario decidió adquirir ciertos inmuebles a través de una sola empresa inmobiliaria, cuyos accionistas eran, en principio, cinco (la pareja y los tres hijos mayores). Con el paso del tiempo, los inmuebles fueron adquiriendo plusvalía y su valor de mercado tuvo un fuerte incremento.

El empresario se consideraba inversionista patrimonial, que son aquellos a los que les gusta comprar propiedades para rentarlas y, en la medida de lo posible, conservarlas y no venderlas. No le gustaba participar en la compra de inmuebles como inversionista financiero, que son aquellos que compran o edifican inmuebles a buen precio e inmediatamente los venden realizando su utilidad e invirtiendo las ganancias en la adquisición de otro inmueble; le dan vuelta al dinero varias veces al año.

De común acuerdo con su cónyuge, decidió llevar a cabo un reparto parcial de propiedades y efectivo entre sus hijos y, una vez que se tenían valuados los inmuebles sujetos a reparto, se encontró con un problema de impuestos ya que las propiedades que estaban registradas en la sociedad inmobiliaria no las podía donar a sus hijos, como las que estaban a su nombre. Si las vendía, la inmobiliaria generaría una importante utilidad con el pago del Impuesto Sobre la Renta. Tampoco deseaba hacer socios a sus hijos en la inmobiliaria que nos ocupa, debido a que había otros inmuebles que no serían materia de reparto.

Entonces fue cuando surgió una gran idea entre los hermanos: “Hagamos un convenio privado y cobremos con la expedición de comprobantes a la inmobiliaria una cantidad equivalente a lo que genere de rentas de los inmuebles que le correspondan. En caso de que se llegará a vender un inmueble a un tercero, será hasta entonces que se entere al fisco el impuesto sobre la renta que le corresponda al hermano que le fue asignado el inmueble vendido”.

Durante mucho tiempo la fiesta anduvo en paz, sin problema alguno entre los hermanos, ya que sólo había ingresos por arrendamiento y se tenía el mecanismo adecuado para retirar los fondos de la inmobiliaria. Fue hasta cuando uno de los hermanos decidió vender dos de los inmuebles que le fueron asignados. Se hicieron los cálculos de los impuestos y la gran sorpresa para los hijos fue que el comprador final era su padre, ya que el hermano deseaba malbaratar la propiedad y el padre se enteró por otro de sus hijos y decidió comprarlas y heredarlas a otro de sus hijos. Se buscó el mecanismo adecuado para reducir la carga fiscal en la operación de referencia.

Con la experiencia anterior, el empresario cambió de estrategia y constituyó varias empresas inmobiliarias que compraban un sólo inmueble por compañía y las acciones que amparan el capital social de las inmobiliarias serían heredadas a los hijos de acuerdo con el plan de reparto de inmuebles que deseaba el empresario llevar a cabo, unos en vida y otros cuando ocurriera el fallecimiento, utilizando para este último efecto legados en el testamento.

La gran lección que les dio en vida a sus hijos fue que conservarán, hasta donde les sea posible, los bienes inmuebles y procurar no venderlos. Vivir de las rentas o de los productos de capital era más redituable que los intereses que ganarían por las inversiones. Hasta los últimos momentos de su vida expresaba la siguiente frase: “Vale más tener activos duros que líquidos”.

Producirán mayor riqueza, considerando la renta junto con la plusvalía de los inmuebles y evitarían la tentación de invertir en la Bolsa de Valores.

Resumen

Las empresas inmobiliarias son una excelente manera para operar la herencia de propiedades, pero es necesario tener previamente definida cuál es la estrategia de operación o modalidad de herencia que se desea utilizar.

Las acciones que amparan el capital social de las inmobiliarias serían heredadas a los hijos de acuerdo con el plan de reparto del empresario, unos en vida vía donación y otros cuando ocurriera el fallecimiento utilizando, para tal efecto, legados en el testamento.